天津北方网讯：“不限购”曾经是公寓产品的一大卖点，在住宅限购时期，部分受到购买条件制约的自住、投资客群向公寓市场转移，促进了公寓市场成交的红火。然而，自去年10月份天津住宅限购放松后，公寓丧失了和普通住宅产品竞争的砝码，成交走低。今年以来，公寓市场产品创新分化，以新八大里为代表的城市型公寓异军突起，抢夺刚需客户。
津城公寓量价齐跌本地客户为成交主力
去年10月，普通住宅解除限购，受限购政策影响的高端投资客群大量回流到住宅市场，这对于以“不限购”为卖点的公寓产品无疑是打了一记重拳。很长一段时间内，大量次核心投资型项目上演了价格战，但收效甚微，津城公寓成交呈现量价齐跌的趋势。记者从中原地产商业部了解到，2015年至今年十月份，天津中心城区公寓成交量为9.8万平方米，同比下降25%，处于近三年成交量最低水平，成交均价为16835元/平方米，同比下降9%。
公寓成交现颓势，但津城在建在售的公寓并没有减少，这是由开发商拿地时地块的属性所决定的。目前，全市公寓分布较多的区域是河西区、和平区、南开区，其中存量面积最大的是河西区，占比达四成左右。主要原因是新八大里区域项目基本都有公寓在售，其产品是适应市场推出的“城市型居住公寓”，70—— 90平米的户型为主，高度住宅化，充当低总价住宅的补充品，这也是未来公寓的发展的趋势之一。
一般而言，同等地段的公寓的售价远低于住宅，尤其在市中心区域公寓的价格优势表现更为明显。以和平区为例，地理位置优越，教育、交通、购物等配套齐全，住宅产品均价在三万元左右，而同样地段的公寓，配备精装修，售价不过两万甚至更低。这使得希望在市中心置业而资金不够充裕的购房者转向公寓。
从成交人群来看，成交客户以本地客户为主，外地客户仅占约三成左右。自住型公寓购买者以年轻人为主，年轻人追求时尚潮流，对产权年限要求不高，拎包入住的精装公寓，总价低，多处于市区繁华地段、吃喝住行均很方便，受到年轻一族的追捧。以投资为主要目的的主力客户群年龄集中在40-50岁，这部分购房者多在企事业单位中担当中层，有过多次置业经历，有一定的财富积累，投资眼光独到，认可产品带来的投资收益。
公寓市场求新求变产品分化是必然趋势
提起公寓，很多人脑子中都会浮现出“乱”字。筒子楼、各种奇葩户型、形形色色的邻居、难挤的电梯、不作为的物业、闹心的居住体验……这也是公寓带给人们的刻板印象。由于投资客户是公寓产品的主力购买群体，公寓交房后大多被用来出租，可商可住的性质，导致同一栋公寓可能出现穿西服的白领和穿睡衣的大妈同挤一部电梯的现象。日租、短租房的出现也是家常便饭，复杂的人员构成、嘈杂的居住环境往往使公寓饱受诟病，价值不升反降。
住宅市场限购时，公寓产品作为被限制购买的刚需和投资客户的补充产品可在市场分一杯羹，很好的分流了不具备购买普通住宅的客户群体。现在，住宅市场限购全面放开，公寓唯一可以和住宅竞争的优势已经不具备，创新产品是公寓的唯一出路。记者走访津城多个公寓项目发现，传统意义上的“商水商电不能落户”的公寓，正在积极求新求变。
教育资源丰富的和平区几乎难觅70年产权的纯住宅项目，二手房售价较高，不少产权40、50年的公寓适时打出了“可落户”“有学区”的旗号，吸引了大量有入学要求的家长购置。需要注意的是，这些公寓宣传的“落户”于本地人而言是平迁户口，如购房者拥有天津其它区域的户口，购置公寓后可把户口平移至房产所在地，便于孩子上学；于外地人而言则是指积分落户时作为积分纳入。区域内的新汇华庭项目，是今年1月到10月份天津公寓市场成交面积、成交金额的双料冠军。销售人员告诉记者，项目临近地铁站，交通优势明显，以本地自住客户为主，可落户口是该项目吸引客户成交的主动力。
新八大里各项目都有平层公寓在售，虽然产权为40年，但是民水民电有燃气入户，首付可三成，也可用公积金贷款，贷款利率和70年产权的房子享受同样的利率优惠，而不是像普通公寓那样要上浮1.1倍。某业内人士告诉记者，新八大里的公寓是迎合市场推出的创新产品——“城市型公寓”，除了产权年限，其余能做到和普通住宅无异，其售价和同时在售的70年产权的普通住宅产品相比，每平米便宜将近万元，这对于购房预算有限的年轻刚需一族，无疑有着巨大的吸引力。一经推出便受到市场的欢迎。
就此，记者采访了中原地产商业部经理陈晰，她认为公寓产品进一步功能性分化是市场发展的必然趋势。以八大里为代表的“城市型公寓”，已经高度住宅化，相比商水商电的传统公寓，降低了生活成本，正在充当低总价住宅补充品。还有些开发商引入创新概念的商住式公寓——“微型工作室”，如we_work，为办公创造优质环境，吸引了大量高品质办公型客户。这些创新产品的出现，或将改变公寓市场的下滑局势。
专家建议：如何选购公寓才能保值升值
曾有网友评论天津诚基中心是“一个楼盘毁了天津最繁华的南京路”，虽然有些夸张，但在业内诚基中心确实是公寓投资失败的典型案例。自住、办公、出租房、日租房、餐饮店、小超市出现在同一栋大楼，人员构成复杂，安全隐患众多。买来自住的苦不堪言，买来投资的降价销售也难以转手。那么，市民该如何选购公寓才能做到保值升值呢？中原地产商业部经理陈晰认为购房者可以重点衡量五个方面。
首先，要看项目的地段及商业商务氛围，一般来讲，核心的地段、地铁上盖及成熟的商务商业氛围可以为公寓带来良好的升值空间、高承租能力的客群，是投资者投资收益及物业增值的保障。
第二，要去考察项目的主要购买群体，看未来的邻居是自住多还是投资多。从公寓类型来看，板式公寓自住人群多，管理得当，易于升值；办公立项的公寓以办公、租住人群为主，人员成分复杂，像诚基中心，虽然位于绝佳位置，但一直很难升值。购房者应全面衡量考察，尽量避开这种公寓。
第三，看开发商的品牌、实力。从投资角度而言，投资公寓和投资住宅没有太大的区别。开发商的品牌实力也很重要，尤其是物业管理公司，对于公寓能否升值起极重要的作用。
第四，看精装品质，公寓产品一般是精装交房，优质的精装修品质和质量，可以在日后管理中节约时间和精力。
最后，如果是没有自住需求的纯投资客户，最好还要测算下公寓的投资回报率，应高于5%。
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