楼市追踪:有“万亿房企”未必有“成熟地产行业”

　　楼市追踪

　　去年的调控无非是在满足不了地产业的局面下而“勒紧缰绳”；要真正约束地产业，首先需要控制住热点城市和龙头房企。

　　在年前的收购乐视股份记者会上，孙宏斌就未来地产趋势谈了一个观点：中国房地产十万亿的市场，未来三到五年内，十强会占到四成，百强会占到八成。也就是说，会诞生万亿企业，大鱼吃小鱼的兼并现象会加速进行。

　　这样的观点得到很多人响应。从孙宏斌的融创今年提出2100亿、内部3000亿的目标，到恒大直接对赌4500亿，直至碧桂园也已经喊出未来几年要达到万亿目标。2016年火爆的市场给各家地产巨头以强烈刺激，大家不约而同掀起了一股大跃进狂潮。相比之下，只有万达王健林在降低房地产比例，算是一个异类。企业规模化生存的趋势无法避免，但龙头企业们真的能够一帆风顺横扫整个地产市场吗？

　　盘点全国商品房市场总盘子：2014年全国商品房销售额7.63万亿元，2015年增长到8.73万亿元，2016年再次大幅增长34.8%。就整个市场而言，在经济大环境不景气的情况下，连续两年大幅度增长，显然与房地产去库存政策和买涨不买跌的惯性不无关系。但在去年四季度政策转向的情况下，2017年总销售额下滑是大概率事件。

　　去年火爆的一二线热点城市，在严厉调控和房价暴涨之下，无论是销量还是价格已然透支。热点城市作为地王的主要消化之地，调控要求房价不涨，而地王要盈利房价则必须大涨，这才是今年最大的难题。至于三四线城市，本身库存巨大，去年虽有改善，但也有透支，总体局面依然艰难。大型房企即便有所作为，也局面难改。

　　再举去年增长最快的龙头房企碧桂园。其在2012年销售只有476亿，而在2013年、2014年及2015年销售额分别为1060亿、1288亿、1401亿，2016年碧桂园抓住机遇直接增长一倍多，一步跨到了3088亿，成为万科、恒大之后，第三家突破三千亿的房企。比较数字看出，碧桂园抓住了两次翻番的机会，2013年和2016年均为房地产史上的爆发之年。

　　更激进的还有来自福建的民企，他们利用多种融资手段，全国抢夺地王，抓住近三年大市场增长机会，实现快速崛起。在地产良好大环境下，激进房企近几年的对赌成功让大家热情高涨，所有才有了2016年全国诞生的300多个地王。

　　2017年的市场对全体开发商都将是一个挑战。小企业要面临洗牌，而龙头房企们的宏大目标也是考验严峻。从今年的客户细分来说，在限购限贷及央行加息等多重因素影响下，一方面热点城市的调控政策抑制了很多客户的需求，有购买资格的客户大大减少。另一方面经过去年上涨，能出销售额的城市房价已非常高，买房门槛大大提高，刚需客无力购买，而剩下的改善和投资需求者，大多处于观望状态，所以成交量或将萎缩，整个楼市也将回归平稳状态。

　　王石有本书叫《让灵魂跟上脚步》，堪比今年地产市场氛围。自去年四季度开始的严厉调控，无非是在宏观经济和黎民百姓都已满足不了地产业狂飙突进的局面下，所进行的“勒紧缰绳”举动。要真正约束住这个产业，首先控制住的该是热点城市和龙头房企。因此，企业需要看清大势，把步子走稳，让实力跟上脚步，才能让这个行业成熟起来。

　　□张百忍(地产学者)

关键词：城市,局面,楼市