诸多地产商欲借央五条去库存 房价有望短期探底

　　即便央行已经做出“合理支持个人住房信贷”(下称“央五条”)的表态，并向商业银行“吹风”，此举也一度被外界解读为“救市的开始”。然而，现实之中楼市的转折点却可能还十分遥远——面对央五条，中国大部分一线开发商的第一反应是抓紧时机去化库存。包括万科、保利、中海等在内的一线房地产开发企业，都已经在内部做出加快向市场投放房源，加快去化速度的策略和部署。饱受存货增加和去化速度趋缓的中国地产商，正把央五条可能发挥的市场影响，当做去化库存回收资金的绝好时机。

　 如果商业银行对央五条“落实到位”，为刺激购房者尽快做出购买决策，部分房地产开发企业已经开始考虑“一次降价到位”的定价策略。在这样的背景下，“央五条”之后的中国楼市并非会立刻出现“惜售涨价”的局面，而短期内的房价探底则成为大概率事件。

  银行尚在“消化期”

　 “除非降低存款准备金率，或者放松存贷比管制，否则，我不是十分看好这次‘央五条’之后各商业银行的执行力度。”中原地产华北区首席分析师张大伟表示，从去年年底开始的这轮房地产市场调整，主要原因就是住房按揭贷款的紧缩。

　 《中国经营报》记者从万科、保利等一线房地产开发企业下的多个在售项目获知，截至发稿时，大部分住宅项目办理按揭贷款的银行审批时间并没有缩短，仍维持在15~20天的时间，同时也没有出现银行大面积为首套、首次改善购房客户提供利率优惠的情况。

　 商业银行对“央五条”显然还处在“消化吸收”的阶段。5月12日，人民银行召开“住房金融服务座谈会”，人民银行副行长刘士余主持会议，会议提出五条意见，涉及商业银行应提高按揭贷款发放效率并合理定价等内容。

  “我们曾经多次与银行沟通，并且分析了这轮住房贷款紧缩的原因。”5月15日清晨，某全国性房企副总裁向记者表示，此轮房贷紧缩是银行根据自身商业利益做出的选择，而不是由监管层的统一布置而来，相反，从2013年年末以来，国务院的多份文件中，都曾提出要支持居民首套购房。

　 目前，监管层对于银行信贷规模实施“贷存比”管控，即贷款总额和银行存款之比，不得突破75%的红线。2014年5月，人民银行发布的数据显示，截至2014年4月，居民存款总额同比2013年同期减少约1.23万亿元人民币。这实际上直接压缩了银行贷款的总规模指标。

　 张大伟表示，由于住房贷款还款周期长，利率水平、收益相比小微企业贷款等业务明显偏低。因此，在贷款规模受到压缩的情况下，银行更乐于选择那些收益率较高的业务，从而压缩房贷的比例。而目前，除非央行降低准备金率，或者放松贷存比约束，否则银行很难违背商业利益做出大规模支持住房贷款的实质举动。

　 欲借“窗口”去库存

  5月13日，国家统计局发布的前4月房产开发销售情况显示，4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米。在此之前，上海易居房地产研究院发布4月住宅库存报告，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2 .6%，同比增长19 .5%，创5年来新高。

　 习惯了自2009年以来轻松实现“快速去化”的开发商，一时间不得不面对“库存压顶”的难局。而央五条则被开发企业视作去化库存的机会所在。

　   “我们和合作银行询问了相关的事宜，得到的答复是首先可能会加快个人住房贷款的审批进度，尤其可能会加强首套个人住房贷款的审批进度，同时，根据购房者的具体资质、资信状况，再看有没有优惠的利率，但是后者的难度比较大，比较现实的是加快审批进度一项。”保利地产一位销售负责人表示。

 他透露，目前，银行审批住宅个人按揭贷款的工作时长通常在15~20天左右。而在银行较为支持个人购房信贷的时期，个人住房按揭贷款通常只需7个工作日就能办理完成。而这对于房地产开发企业的销售回款速度，十分重要。

　 万科业绩简讯显示，2014年4月公司实现销售面积109.3万平方米，同比下降1.26%，环比下降9.74%；中国海外发展有限公司披露业绩数据，4月份实现合约物业销售金额约为104.37亿港元，同比下降12.51%。住房信贷发放的速度与标杆房企的销售速度趋势基本重合。

　 “我们已经做出了相关布置，要增加推盘量，借着央五条措施的这个窗口，提高去化的速度，回笼资金，接下来我们入市的房源量，只要住建委能批准，我们的推盘速度会加快。”5月15日，前述某房企副总裁告诉记者。

　 价格或短期“探底”

　 一边是谋划加快去化库存，开发企业的另一边盯准的则是土地市场的机会。按照此前历次市场调整的惯例，土地市场的下行趋势通常会在房地产市场下行趋势的3~4个月之后出现，“低价拿地，高价卖房”向来是中国房地产开发商的理想状态所在。

　 中海主席郝建民在参加德银举行的会议上透露，因见到有较多发展商的现金回笼速度减慢，及较难取得融资，将会导致今年土地市场活动减慢。但中海外及中海宏洋并未出现此困难，因此，目前的市况可为集团提供更多以低价收购土地的机会。

　 “低点买地需要足够的现金储备，不加快回款是做不到的，而这可能诱发开发商通过一次降价到位，刺激购买，再配合上住房信贷支持的窗口期，把需求转化为购买力，回笼资金的可能性。”中国房地产研究发展中心研究员徐同则向记者表示。

　 2008年房地产市场调整时，万科曾率先降价回笼资金，一度遭受同业普遍质疑。但此后，在土地市场普遍遇冷的情况下，万科多次以底价在各城市获得土地，“踩准”完整的市场理想周期。

  对于定价问题，多位受访开发企业负责人多表示涉及敏感，均表示要继续看商业银行落实央五条的实质动作。但“顺应市场定价”已经基本成为开发企业定价的共识。

　 “在短期价格筑底之后，开发商的资金链条得以平衡，促销回款的冲动将有所减弱，因为一旦价格筑底出现，在银行加快审批刚需首改住房贷款的东风之下，多半会伴随着成交量的快速放大，而成交量向来是改变市场预期的关键因素。”徐同则说。

  徐同则表示，在这个时期，市场预期可能会逐渐发生转变，在转变的初期阶段，价格可能呈现出一定程度的回升，但是，如果央行不放水，银行出于利润的考虑，也难以大规模继续加大对住房贷款的支持，而没有银行的支持，市场需求则无法转变成现实购买力，这将促使在一定时间的“长期”内，楼市价格处于相对稳定的阶段。

关键词：地产,银行,地产商,库存,房价