深圳试点处理违法建筑 剪除小产权房灰色地带

　　小产权房问题怎么解决，一直都是个老大难的问题。近期，深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”，一小批被部分媒体称为“小产权房”的住宅将迎来改变的机会。那么，对于解决小产权房问题，我们到底有哪些办法可以采用？小产权房涉及众多的利益群体，适度的政策性调整应该如何进行？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　深圳在全国先行一步，历史遗留违规建筑分类处理，能够带来楼市变局？深圳做法能否带来新气象？

　　昨天，一则“深圳试定给部分小产权房确权颁证”的新闻引发了人们的关注。据财经网报道，深圳认为深圳不存在小产权房概念，此次只是试点处理深圳市历史遗留违法建筑，根据不同的情况采用不同处理办法。其中，原村民符合一户一栋原则的住宅类历史遗留违法建筑，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准低价的百分之十，即可转为商品房。一户一栋之外，多栋中的两栋补缴25%的地价和不同罚款后，可以登记为非商品性质房地产。第三栋即其以上栋数部分则不为处理确认，对非原村民所建部分也不予处理确认。

　　贺承军(原深圳市原规划局规划处副处长)：这个松口应该是比较稳定，也是应该的，因为让土地资产的产权更明确化，符合一个理性的方向，处理这种分类，从不同的层次，有一个稳定的结构，并且不是太冒进。

　　小产权房通常是指在农村集体土地上建设，向社会公众租售的房屋。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造后，农村集体土地全部移转为国有。深圳市土地监察局数据显示，深圳市2009年6月2日以前产生的各类历史遗留违法建筑总计37.94万栋，占全市建筑物总量的半数以上。这也是深圳与其他城市的不同之处，正是深圳此次试点之所以推行的关键。

　　韩世同(广州房地产专家)：像北京、上海有可能有所不同，像省会城市有可能有所不同，三四线的城市又有可能有所不同，可能还需要更多的一些试点、尝试和探索，从中总结出一系列的改革、探索。

　　这次探索性的小步开放，对深圳的房地产市场，尤其是中低端商品房，以及房租租赁市场，将产生重大影响。

　　张鸿：这些房子不可能都能拿到正式的商品房证件

　　(《央视财经评论》评论员)

　　不可能拿到，首先它不都是商品房，不都是住宅；其次它说的是分类，分类里边其实有限转，就我们限购买房，这个转正其实叫限转，限转什么呢？它其实延续了过去我们在集体土地上的这样一个政策。虽然深圳说，说我这个是国有土地，但还是原村民，就原来这块土地的原村民，原来这个叫集体土地的时候你住的这些人，大概我算了一下，一人两到三套。就是你第一栋，你只需要补很少的钱，就可以转正，这是居住性需求。第二栋、第三栋，可能你需要缴纳的相对来说高一点儿的这个，然后才能转正。像老马在那儿买，那就没有转正协议。他不是原村民，所以这个量是很小的，而且住宅本身就很小。

　　当然是先试点了，试点然后他看到最后整个的影响，包括对土地市场，对整个房地产市场、市政等等的影响，然后来决定到底要不要放开？我为什么刚才说要小点儿声，咱不要把它和小产权房挂上，因为我怕把深圳市再吓着。因为前两年已经吓过好几回了，就深圳市一直强调说我们就是历史遗留的违法建筑，不是小产权房。因为你一听到是小产权房的试点，哪个城市都受不了。南京也曾经有过，还没解决呢，媒体说这小产权房要试点了、要开始了，然后马上辟谣说我们不是小产权房试点。所以今天我们就小点儿声说，这个事因为那个涉及到集体土地的问题，就是小产权房的问题，它不是上边的房子问题，而涉及到底下的地的问题。

　　马光远：深圳这一次的力度比较大尤其是非住宅更加宽松

　　(《央视财经评论》评论员)

　　深圳情况很特殊，因为它在经过两次的这么一个土地性质的转换以后，绝大部分的土地是国有性质的。我们一般说的小产权房是在集体土地上的那个建筑，叫小产权房。深圳的这个叫非典型小产权房，反正都是没有大产权，但是这一次，这个力度还是非常大的。这个力度大跟以前最不一样的地方在什么地方？就是经过这么一次分类处理以后，有相当一部分的是完全可以拿到真正的商品房的产权，这跟以前不一样。以前我们探讨是什么，说把它转成保障房，转成别的一些房，但是它拿不到拿不到商品房，因为商品房可以交易。

　　用深圳当地人的话讲，以前我们拿到的都是绿本，这个绿本就自住、出租是可以，但是不能买卖，不能上市交易。但是这一次住宅这一部分，虽然这个范围小，只限于本地的村民，而且本地村民里边也划了13个区域，深圳现在真正的这种所谓的违法建筑有多少，差不多超过40万栋。也就是说现在只有2万栋，只有二十分之一才有可能转正。但即使如此，那么这一次转正以后，你可以拿到红本，红本是什么？就可以上市交易。所以来讲，第一个住宅，这个力度比较大。第二，非住宅更加宽松了，非住宅就是第一就是没有限制当地村民，就是所有的，只要你买了这个东西就可以。

　　马光远：深圳此举是土地权属的一个变化是很大的突破

　　应该说第一个是土地权属的一个变化，深圳以前是个渔村，它的地都是集体的地，后来又变成国有的地。我想在变成国有土地之前，一定也是有小产权房的。那么再加上建的很多，你到深圳去，特别是在关外，你如果去看小产权房，真的是巍巍壮观，非常漂亮。有些小区除了那个名字，可能你没有拿到大产权以外，那么剩下的跟正规小区没有任何区别，而且从事这个产业链上交易的人也非常多，当然价格也很便宜。

　　大家经过多年的等待，等到这一步。我认为这一步非常好，也就是说你不管它叫违法建筑，还是叫什么东西，至少在现有的体系下，做了一个很大的突破。比如说住宅这一块，第一栋你交的钱可能就二、三十块钱，那么剩下的两栋，比如说补交罚款，再一个土地出让金还有点儿，补一点儿税，就一平米可能就补个两、三百块钱以后变成红本，这对所有人来讲，成本应该说不算太高。所以这给很多人给了一个很大的希望，所以我认为这是一个非常好的事。

　　张鸿：对住宅会有一些影响对商业地产的影响会更大

　　你这种预期对当地的房价一定是雪上加霜，就是包括成交量。因为我们今天说的这些叫无产权吧，不管它叫什么，就是没有产权的这些房子。虽然今天要解决的可能转正的，里面包括，主要是住宅，我们关心的是住宅。住宅可能占的比很小，必须得是原住民。但是问题是它整个这种无产权的房子在深圳的比例特别大，我们不说民间各种机构说的60%、70%，就是深圳自己各种监测队他们给出的数据，这几年我查了一下基本都在40%以上，接近50%。

　　所以说，那个地方的房子，将近一半是无产权的房子。那么你这个心理预期一形成，可能就会对他，因为本来他现在的成交量，大家购买的意愿不是特别强，都在看说是不是到顶什么的等等，所以我觉得会可能会有一些影响。但是我觉得除了住宅以外，其实商业的，他们转起来，连原住民的限制都没有，我猜可能会影响更大一点儿。

　　马光远：小产权房转正不转正有没有产权大家都在买

　　深圳为什么特殊？除了住宅也有小产权，商业等等非住宅的也有。同时在深圳，住房的供应一直是双轨制，一方面是无产权的供应，量很大，占一半，那半壁江山是他们的，另一半主流的那些商品房。

　　我个人倒觉得转正不转正，房子就在那里，有产权没产权大家都在买。那么最后形成两个价格不一样的市场，那么一个是这种没有产权的，这个价格可能最低的，相当于有产权的四分之一，高一点儿的相当于有产权的二分之一，差不多这么一个情况。一旦转正以后，我个人认为这一部分价格可能会起来，有就是说转正完的这一部分，那你可以交易，他们价钱可能会补涨。至于说商品房这一块会不会出现大的一个冲击，要看整个房地产市场。我们现在整个房地产市场的预期，如果是向上的预期，冲击不会太大，有冲击这是肯定的，因为供应多了，但是如果运气不好的话，可能会有问题。

　　在目前情况下，我个人认为，就是房子的总量，深圳人都是很清楚的。就是我们买的房子究竟是小产权的、无产权的，还是大产权，他心里非常清楚。而且有多少量，深圳人也很清楚。所以我们现在很奇怪的是，就这么一个非常好的城市，而且是四个一线城市之一，居然有一半的建筑是非法建筑，是历史遗留问题，而且要解决。我觉得，我们多年来一直讲说房地产要增加供应，这不增加供应了嘛？这个供应增加上去，我们看这个市场会不会健康。在目前的整个的无产权的改革试点之外，我倒觉得还有一个试点，就是当我们增加供应以后，我们的住房市场究竟会怎么样？这可能是深圳试点的另外一个意义。

　　张鸿：要把这些房子合法的盘活了别总让它待在灰色地带里

　　到底集体土地上盖的房子是不是能卖给非本村的人，本村集体的人？就我这个村的房子能不能卖给马光远？能不能卖给你？这个问题解决不了。因为按照《土地法》的话，它是解决不了这个问题的。

　　现在很多地方其实在尝试什么？在尝试它本身可能解决了部分保障性住房的作用。但是能不能政府干脆就用一些办法，让它干脆就解决保障性住房。比如说北京其实前两年有一些试点，就是公租房，政府等于不管是买过来还是租过来，还是什么其他公有产权之类了，就不管用什么具体的办法，就让这些房子合法的盘活了，别让它总是在灰色的、非法的那样一个地带里，是那样的一个存在。大家图便宜，买了以后，在一个非法的建筑里面住着，可能这种感觉也不是特别好。

　　我们要让人来试点，我们也不知道怎么分，除了光有勇气是不够的。你光天天喊说我拆了2007年12月30以后，以后的我全拆。可能吗？不可能。你只能偶尔抓一个典型案例。以后就别喊这种口号，咱们就像老马说的，咱们找到大智慧。

　　马光远：我们能不能拿出一点点勇气和魄力把小产权房问题在拆的基础上往前推一步

　　我们看到的是现有的法律，还更应该展望一下未来。未来在这个问题上，如果说不能在法律问题上有所突破，这个问题本身是无解的。我一直强调一定要大智慧，小产权需要大智慧，这个大智慧是什么？一方面我们一定要考虑历史，为什么会形成小产权这么一个畸形的，大量的人又趋之若鹜的一个东西，我们要反思为什么？同时要照顾现实，因为大量的人在里面住。那么这个问题本身你不可能一拆了之，也不可能一下子去清理就了之，所以我觉得应该一分为二。第三个应该有前瞻性。未来这个问题我们肯定要解决，而且我们的解决办法里肯定要排除，就靠拆来解决，我们应该试点。

　　老百姓之间有胶着，因为有些人花大价钱买了商品房，有些人是花了很小的钱买的小产权房，这是一种。第二个是政府利益，以前我们把那个地很便宜弄过来，然后高价给开发商来建房子，这一块儿利益没了。第三个胶着是什么？就是我们以后的处理肯定是分类处理，也就是买了小产权房的人的待遇也是不一样的。那有些可能真的会被拆掉，比如说占了耕地的，不符合规划的，有安全隐患的。我是坚决要求拆掉的。但是盖的非常不错，跟花园一样，老百姓住的也感觉不错，物业、水电、煤气供应甚至比商品房还好。到目前为止，我没有听说小产权房有倒了的、危了的。那么这一部分符合规划，老百姓住的很好，又没有占耕地的，为什么不赶快想办法把它解决呢？

　　我们老在强调说，改革要有勇气和魄力。我们先能不能拿出一点点的勇气和魄力，把小产权房问题在拆的基础上往前推一步，这是很多人都期待的。

　　马光远：事实上改革能够往前走是基于大家能往后稍微退一步

　　我觉得大家往前走一步，就每个人都让一下，事实上改革能够往前走，不是基于大家都往前，而是往后稍微退一步。退一步，你会发现天地来了。所以我觉得解决小产权，最终对社会来讲有益处，那么我们就往前走。如果说最终对社会是……

关键词：产权|深圳|我们