刘磊谈 投资房产岂能被房价涨跌所左右

　　尽管社科院对明年楼市悲观的调查报告占据了各大财经网站的头条,尽管库存问题已不能再回避,“房价仍然上涨”和“明年可能断崖式下跌”的消息彼此交织。近日中国城市住宅价格指数报告显示,11月份,中国城市住房(一手房)价格指数为1105.4点,指数较上月上升3.4点。这意味着,今年4月以来,一手房价格已经持续8个月保持上涨。再如,具体到城市,会有“通州房价创新高”“深圳楼市价量齐升”的消息——这似乎在暗示房产投资者:快出手吧,不然未来房价更高。那么,在不动产登记制度全面铺开,房地产税落地条件逐步完善的情况下,房价还是我们应该关心的核心问题吗?

　　刘磊-中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师

　　房价上涨,投资者未必赚钱

　　笔者作为房产财商教育者,只想问房产投资者们一个问题:作为投资的购房,投资者们真的搞清楚自己“花钱买房”的目的吗?俗话说,“打江山容易,坐江山难”,错误的投资就是在折损自己的财富,守护财富比创造财富更需要财商的引导。随着中国高净值人群越来越多,守护财富的问题也渐渐凸显起来:买房未必能保值,房价上涨未必就是赚钱;放下房价涨跌寻求更好的模式才是守卫财富最迫切的问题!

　　然而,为什么广大投资者如此纠结于房价?从投资的可操作性来看,房产投资是操作起来相对容易的,加上1998年国内房地产全面市场化以来,房价在政策等因素的影响下,一直是一路攀升的。作为一个需求旺盛的、缺乏规范的新兴市场,房价看涨本是经济发展中所要经历的,但这样的发展历程为国内楼市带来了一圈“光晕”,导致楼市如明星一般,而国内投资者就像“追星族”一样追捧——并非由于项目收益前景,而是在投资者意识中形成了一种心理暗示,愿意把钱都投入其中,而不管真正的投资意义和投资目的,更不去关心投资房地产的实际收益和未来保值增值的前景。这体现出国内投资者对于自身房产投资财商培养的缺失,造成的结果可能是搬起石头砸自己的脚。

　　大量持房,并非房产投资上策

　　国内房地产投资者主要存在以下几个方面的问题:

　　1.只关心资产规模而轻视现金流,造成资金链断裂;

　　2.只关心价格高低而丢弃价值判断标准,盲目追高;

　　3.仅关注项目本身而忽视市场的数据,造成价格与市场的严重背离;

　　4.仅考虑项目位置而忘却了投资的主体是自己,因为人是投资成功与否的关键,而非产品本身;

　　5.忽略了未来持房成本及房产传承的问题。

　　正是过去十五年一直买房赚钱的国人认为房产投资很简单,没有风险,才会倾注其大多数资本于房地产市场,寄希望于价格的不断增长。而市场给予的不断教训是:欲让你灭亡,先让你疯狂。一旦市场转向,那些只经历过顺势赚钱的房产投资者最终可能变成房产投资大潮中的“裸泳者”。

　　举个例子:国内投资者,尤其是依靠拆迁等政策致富的新兴富裕阶层,他们往往喜欢用“五套房”“七套房”来标榜自己的财富。诚然,这个规模不能说不大,但是财富保值不能仅仅靠持有完成。比如,我们当前市场的租金回报率,是否能追得上通货膨胀率?你手中持有五套房也好、七套房也好,又是否可以在你需要更多现金流的时候,向银行质押取得贷款呢?以中国当前的政策,恐怕只能卖出套现吧——而卖出的点又是否是市场价格的最高点呢?房产财富变成了“账面财富”。同时,房产失去了最基本的功能——抵押和融资,即失去了作为“RealEstate-真正的不动产”的价值体现。

　　此外,随着不动产登记制度的推行,下一步房产税的征收也将提上日程,随即而来或许还有遗产税——发达国家不动产登记的发展历程证明了这一点。未来如果这些政策落地,持有大量房产的业主会因为降低持房成本而抛售房产。当大量房产进入二手房交易平台时,指望房价上涨似乎就不太可能了。前车之鉴,后事之师,发达国家个人房产财富经历的跌宕起伏的过程难道还有必要用国人自己的财富再去证明一遍吗?

　　总结一下吧,国人对房子价格的盲目热衷,恰恰是房地产市场化十五年上涨所带来的短期的、单一周期的经验积累;然而,当市场供求关系发生变化,当房地产市场逐步规范之后,这样的经验就可能变成“错误的认识”了,而房价终将被市场的真实需求所决定,再不是某些炒房客和发展商将购房者和投资者财富玩弄于股掌之间的“筹码”。获得这样认知的过程是漫长的,代价是残酷的,如果不及时调整自己的投资策略,提升市场风险意识,多元化配置资产,未来投资者的财富缩水可能就成为错误认识的代价。为了保值而进行的投资,不应该仅仅将目光锁定在房产上,更不要仅凭价格的变化就做出投资的决定;放下房价涨跌的束缚,寻找更加优化的资产配置方案才是当下高净值人群与财富拥有着最应该看重的问题!

关键词：涨跌,投资者,财富,房地产