东华实业77亿旧改项目泡汤 被疑扩张用力过猛

　　正准备豪掷77亿元收购北京西城区丰盛胡同旧改项目，广州一家老牌上市房企东华实业(600393.SH)10天后临时变卦，日前宣布终止近几个月来一直筹划的收购案，时隔多年，再次凶猛进京的计划还没开始，便蹊跷地止步了。

　　短命收购案存蹊跷

　　东华实业11月1日晚间发布公告，宣布终止收购丰盛胡同旧改项目。

　　该司投资者关系部受访时并不愿意进一步解释，称详细情况将在6日举行的关于终止重大资产重组投资者说明会上进一步沟通。

　　“这个地块如果能成功收购，运作好将会创造很可观的利润。”某房企项目拓展部一位调研负责人向记者表示，旧改项目虽然成本高，但这类项目的盈利空间很受投资者认可。

　　据悉，西城区丰盛胡同旧改项目地处北京核心商圈，位于金融街(9.68, 0.17, 1.79%)附近，整个收购项目资产预计超过77亿元。中介机构所提供的数据显示，该片区域写字楼租金为每日每平方米9-10元，部分二手房单价已超过10万元/平方米。

　　值得关注的是，距离东华实业公布进军北京旧改项目的意向才仅仅过了10天，高达77亿元的收购计划便草草收兵。

　　虽然8月25日，东华实业就以“公司拟筹划对公司股价可能产生较大影响的重大事项”为由发布停牌公告，酝酿收购事宜，但直到10月21日，东华实业才发布公告称有意收购具有开发建设北京市西城区丰盛胡同危改西区D、E地块权利的北京万联中天房地产开发有限公司100%股权。中山国富作为项目公司唯一指定的项目收购公司北京方圆中地置业有限公司的大股东，已全面负责丰盛胡同地块项目的收购工作。

　　“公司以收购资产金额、收购难度较大为由简单解释实在过于儿戏，偌大一家上市公司，在启动高达77亿元的收购项目前，难道就无法考量如何应付资金压力以及收购难度。”某私募基金一位研究人士分析，筹备过程才短短两三个月便仓促终止，不免令投资者质疑“做局”嫌疑。

　　据上述受访房企项目拓展部负责人描述，一般涉及金额如此大的收购案，没有八成把握是不会轻易公布的，一旦交易不成功，将会对公司造成诸多不良影响，也给投资者留下负面印象。此外，大规模的交易早前已经进入了众多尽职调查、核算等环节，不可能因为涉及金额过大而贸然取消。

　　早在3年前，东华实业拟收购其大股东粤泰集团位于柬埔寨的鑫源矿业有限公司控制权在10个月后宣告暂停，理由是该矿业仍未呈报中国国土资源部评审中心做储量评审，所以暂时未能达到置入上市公司的条件。该举动曾引发投资者对其涉嫌“做局”投下不信任一票。

　　此外，有北京房企知情人士了解到，该项目交易在较短时间内突然终止，可能是项目标的同时被其他投资方看中，出更高价收购而得。“之前听说好几家房企都盯着这个项目，被临时高价插一脚也是有可能的事。”他说，下半年以来北京土地出让价格屡创新高，收购标的被高价挖走的可能性是存在的。

　　“蛇吞象”用力过猛？

　　东华实业是广州最早取得房地产开发一级资质的少数几家公司之一，早年曾开发北京地区的天鹅湾项目，随后以广州市场为主，并同时开拓其他二三线城市的房地产市场。随着房地产近年来异军突起，东华实业业绩屡屡下滑，目前销售业绩在房企排名较后。

　　除了收购77亿元旧改项目外，东华实业收购、增资等动作也频频出现，这对于一家全年营收不足10亿元的房企来说，扩张方式无疑用力过猛。

　　公司2015年上半年报告显示，营业收入3亿元，同比增长87.28%；实现归属于上市公司股东的净利润2037.2万元，同比增长421.6%。该公司去年全年营业收入为8.91亿元，归属母公司净利润6154万元。

　　此外，该房企的现金流也并不宽裕，2015年三季报显示，归属于该公司经营活动产生的现金流量净额显示为-2.1亿元。

　　“该房企实际上的经营情况会比数字所反映的情况更不乐观，因为很多优质地产资源以及所产生的盈利都是背靠其大股东所获得。”曾在东华实业任职多年的李先生表示。

　　事实上，公司近年来溢价近4倍收购大股东广州粤泰集团45亿地产资源，目前其众多业绩主要来自大股东的地产资源。然而，2011年至2013年，东华实业经营及盈利表现不佳，合并报表营业总收入连续三年出现下滑，归属于母公司所有者的净利润分别为1127.97万元、2718.42万元和2532.01万元。

　　有机构人士分析，大股东项目注入东华实业后，如果按照3年平均计算，净利润相当于增长约200%。

　　上述受访的东华实业相关人士指出，公司实际上可开发的项目不多，且房地产主业一直不被重视或者经营不善，即使公司早前所投资的矿业，也未能止损。

　　李先生指出，目前东华实业大部分在售在建项目已接近尾声，可产生现金收益的空间不大，且重点推进的广州番禺区“官堂村”、“樟边村”城中村项目改造工作前期所投入资金不少，若非背后有资金实力强大的出资方解决现金流问题，否则无暇顾及北京旧改这样耗资巨大的项目。

　　“蛇吞象式的凶猛收购扩张，最容易导致财政困难，业务滑坡。”上述私募基金研究人士指出。

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