房子：一个回归理性价格的商品

　　4月份的房地产数据刚出来，崩盘之声不绝于耳。我们暂且把人分为两类：有房者和无房者。先说一个常识性问题：有房产的人，你们愿意房价崩盘吗？你们会竭尽所能唱空房价、打压房价吗？如果答案是否定的，甚嚣尘上的崩盘之声又来自哪里？房价跌成白菜价谁最高兴、谁最受益？一位买不起房叫嚣房价崩盘的编辑(他们自称媒体人、专家、学者)，只要你送给他一套房，他恨不得房价明天就翻一番。一个姑娘肥胖，你告诉她肥胖有害健康，会嫁不出去，她会怒目相向；可是如果你说，姑娘你丰满富态，实乃旺夫之相，她会喜笑颜开。既要博得眼球，又要讨好读者，语不惊人死不休才是媒体们的职业道德。

　　房价是真崩盘还是假摔，需要摒除偏见，客观的分析。决定市场交易量最根本的因素就是需求。生产、流通、分配这些供给侧环节，只能从技术手段上增加或抑制需求。需求是皮，其它因素都是毛。所以，我们先来看需求有没有发生改变。

　　房子需求者减少了吗？如果房价下跌30%他们会不会买？如果下跌50%呢？以石家庄为例，现在二手房价格8000元，如果下跌30%，也就是房价跌到5600元，我们的调查结果显示，月收入4000以上没有房产的青年男女，他们中大部分人会凑个首付，然后按揭。这是不是需求？只要有这部分需求支撑，房价就不会崩盘。

　　2013年到今年四月份，房地产的下跌只是结构性问题，也就是说，不是需求不存在，而是畸形的、虚高的高房价抑制了需求。大量的房产集中在少数人手中(富豪、官员、炒房团、回迁户等)。我们统计过某个省会城市的一个小区，这个小区总共6栋楼，每层楼30—33层不等，每层4户，平均来算，每栋楼有120户，6栋楼就是720户。我们所知道的5位老板，在这个小区就有二十多套房子，10位炒房投资者五十多套，50位回迁户二百多套，总计是300来套。这些占总数不到10%的少数人，竟然占有小区总房数的41.6%，这和贫富差距中10%的人占有社会60%的财富极度相似。

　　反腐确实对贪官起到了很大震慑作用，二手房卖家的迅速增加可以从侧面证明这一点。官员首先开始抛房产，跟官员关系密切的富豪也开始抛房产，炒房团需要资金周转，房价赚钱的效应递减，也开始卖出房产。但是靠收房租为生的回迁户并没有抛出手中的房子，因为这些一没文化，二没技能，三没关系的拆迁户绝大部分收入来源依赖出租房屋。这些回迁户，8000元的房价他们不卖，跌到6000元他们更不会卖，相反，房价跌下来，他们还会成为潜在购买者，他们要买更多的房子出租出去，增加他们的出租收入。所以我们看到二手房市场大户型、别墅和豪宅的价格一直在跳水，中小户型的房价却一直坚挺。每个城市的富豪、官员和中产阶级一段时间之内变化不会很大，他们这些豪宅集中抛进市场，能买得起的只是有钱的少数人，而这些有钱的少数人本身又不缺房子，短期大量的豪宅供给远远超过了市场的需求，于是，豪宅价格就开始跳水了。

　　而以小三室和两室的中小户型为什么价格跌不下来？首先从供给来说，中小户型都是以居住和出租为主，这些房子是不会被卖出去的，而新楼盘又因为2013年以来资金链紧张，烂尾楼很多，可供交付的楼盘并不多，即便可以交付的楼盘，定价又远远超出刚性需求的购买力，造成成交量下滑，房价利润的大头又被政府拿走(土地出让价和各种税收占到房价的60%以上)，减去贷款利息(很多还是高利贷)成本、材料人工成本，等等，很多房地产企业已经赚不到钱了，房地产空手套白狼的游戏玩不动了。这是供给的情况。再来看需求，你身边想买房的人减少了吗?你身边已婚青年和即将结婚的青年减少了吗？只要房价回归到合理水平(合理水平是指房屋总价与需求者十年总收入相当)，这些被虚高的房价抑制的需求就会被激发出来，房价回调一段时间，房价还会是一个稳定上升的态势。

　　房地产促进经济发展本身没有错，错的是政府从房价中拿走的太多，错的是虚高、畸形的房价，错的是“宁要一套房，不要如意郎”的社会扭曲心态。客观来讲，房地产本身只是一个行业，只是一个满足人类最基本住宅需求的行业，这个行业跟任何其他行业一样，只有良好的市场机制，才能充分发挥市场调节的作用，才能反映出供需平衡之后合理的价格。曾经，一部大哥大，一辆汽车，是每个家庭梦寐以求的奢侈品，也不过十年，二十年的时间，这些东西充斥大街小巷。姑娘们，等有一天，每个男孩子两三个月收入就能买一套房的时候，您还会“宁要一套房，不要如意郎”吗？梁山伯没有给祝英台买过哈根达斯，但他依然深爱着她，至死不渝。房屋也好，哈根达斯也罢，它们只是一个个冷冰冰的商品，它们具有商品的一切属性，赚取最大利润是其最终目的，惟独与爱情无关。商品是可以交换的，所有权是可以变更的。可是，那些把婚姻捆绑在房子上的姑娘们，你们的灵魂和肉体怎么随着房屋产权的变更而变更？

　　我们致力于创造一个公平的世界，但我们不得不思考另外一个问题：是“每个人都一样”公平，还是“每个人都不一样”公平？

　　历史大部分时期都在进步，但偶尔也会倒退的很厉害，进步和倒退都需要付出巨大的代价，而代价总需要人来买单。

　　李嘉诚说：不去赚最后一个铜板。房地产赚钱已经越来越难，但人类对住宅的需求一直都存在。这个行业跟任何其他行业一样，褪去耀眼的光环，开始回归理性。

　　盛宴已经接近尾声，饫甘餍肥者开始退场，而门口的乞丐却垂涎着剩菜残羹。

　　文/贾世宏

关键词：房子,商品,崩盘