恐烂尾 河北广府古城生态文化园深陷资金困局

　　11月13日，冀南工业重镇邯郸市一片明媚，林立的高楼、漂亮的旅游文化名城广告，预示着这个工业城市的转变决心。但距离邯郸市33公里的广府镇在发力文化旅游的背景下正陷入困境之中，这个有着2000多年历史、隶属永年县的古城小镇，正因资金匮乏举步维艰。

　　“永年县政府外债20多亿元，根本就没资金能力。”一位熟悉情况的当地人士表示。

　　资金匮乏令永年县于2005年启动的广府古城生态文化园区几乎陷入停滞状态。这一状况也使BT方企业太平洋建设集团陷入进退两难的境地，已经投入近亿元的基建资金，至今未获得合同中约定的政府回款。

　　据当地一位开发企业负责人估算，广府古城生态文化园区开发建设资金至少需要200亿元，目前永年县政府已经为项目投入近10亿元，开发企业和BT企业投入数亿元，后续投资动力不足。

　　因无力支付企业垫资，永年县政府已开始以土地偿还BT方企业的建设资金。

　　永年广府古城生态文化园区一直在蹒跚中艰难前行，资金成了制约其前进的致命一环。尽管承建企业历经变更，但资金魔咒始终未解，在目前房地产市场形势下行的背景下，试图以土地和地产解套的地方政府和企业，逐渐变得迷惘。

　　BT与开发并行

　　广府古城四面环水，隋末窦建德以此地为都城，为立夏国，明朝时期设直隶广平府，还是中国太极拳发祥地，建城历史逾2600年。

　　早在2005年前后，永年县政府就推出广府古城生态文化园区项目，这个规划面积166.8平方公里、核心区规划面积41.8平方公里的项目分为三部分：广府古城、湿地及周边旅游休闲度假区和新城区。

　　永年县政府计划用15年时间把这里建设成为生态文化、休闲旅游和新材料产业聚集区，集观光游览、太极观摩修学、湿地休闲度假和田园体验为一体的国家5A级景区，到2020年，形成一个30万常住人口的新城。

　　2005年启动至今，广府古城生态文化园区建设进程一直较为缓慢，巨大的投入也令永年县政府及广府生态文化园区管委会略显吃力，对外引资似乎成为一种必然。然而，由于当地缺少旅游相关配套和氛围，招商引资一直未有起色。

　　转机出现在2010年，当时房地产形势正处于急速上升时期，广府古城浓厚的文化历史氛围，开始引起开发企业关注，前来考察的客商明显多了起来。在此后的几年里，永年县逐步引入中华慈善总会、浙江中州建设集团、邯郸康业集团和太平洋建设集团等企业，开始在古城改造及周边文旅项目开发等方面发力。

　　2010年9月，永年县政府与浙江中州建设集团签署开发协议，浙江中州建设集团以BT模式介入项目开发，主要承担广府古城生态文化园区和新材料产业园区建设，计划投资180亿元，承建古城以北湿地堆岛项目。

　　2011年9月，中华慈善总会会长范宝俊、中华慈善总会华夏养老基金执行主任李佳先后考察广府古城项目，不久双方签署了总投资26亿元养老地产开发项目，中华慈善总会计划开发中慈太极九九城，但目前该项目仍未开工。

　　2012年11月，永年县政府与邯郸康业公司签署广府文化旅游开发项目合作意向，主要建设太极密码水城和水上游乐园，目前正处在平整土地等前期工作阶段。康业公司为邯郸市医药龙头企业，同时也开发房地产项目。

　　2012年12月15日，太平洋建设集团创始人严介和、华北和西北区总监金亮等一行考察广府古城项目，并在2013年5月召开的廊坊经洽会上正式签署协议，计划投资150亿元开发广府古城及周边湿地等项目。

　　4家投资企业中，康业集团和中华慈善总会主要以开发投资为主;太平洋建设集团和浙江中州建设集团则以BT方式承担基础设施建设和古城改造等项目。目前，真正施工的只有太平洋建设集团和康业集团。

　　陷入困境

　　从古城东门入城，熙熙攘攘的行人和车辆混行于逼仄泥泞的道路上。古城内部分现代建筑已经被仿古建筑所取代，新的府衙及各个大院、商业街都在整修中。东门外一个商业街区已经建成并投入运营。

　　然而，广府古城项目整体进行得并不顺畅，当地民众对拆迁和征地的激烈反抗、开发资金的短缺，不仅让当地政府显得尴尬，也令众多开发企业无奈。农民承受失地、拆迁之痛，开发商的日子同样不好过。

　　上述熟悉情况的当地人士表示，由于政府方面缺少资金，一些BT项目资金难以兑现，致使承建企业承受巨大资金压力。2013年永年县公共预算财政收入只有8.8亿元，单凭当地政府一己之力显然难以为继。

　　据上述当地某开发企业相关负责人透露，由于永年县政府并未按照约定支付建设资金，中州建设集团已经终止合作。“最后还是政府方出文件担保，它们从银行贷款缓解了资金困难，但拿到钱就不干了。”太平洋建设同样承受着资金困扰。据一位太平洋建设项目部的人士介绍，公司与永年县政府签订的协议中约定，太平洋建设每完成一个工程，政府必须即时回收并支付相应建设资金。“哪怕建好一栋房子，政府也得马上把钱给我们。”但从签约至今，太平洋建设已经投入近亿元资金，但政府方面没有按照约定支付建设资金。为了解决拖欠企业的资金问题，永年县决定以土地偿还BT方建设资金。

　　据了解，通过土地偿还BT方建设资金方式，太平洋建设集团在当地的合作企业邯郸盛世华庭房地产开发有限公司拿到了54亩土地。土地已经于2014年6月份通过招拍挂程序出让给了盛世华庭公司。这块位于南桥村的54亩土地将被盛世华庭公司用来开发房地产项目。

　　不过，盛世华庭拿到的并非净地，而是一块还种着蔬菜的耕地。2014年8月份，广府古城生态文化园区管委会通过强行征用的方式铲除了地上附着物。

　　南桥村一位村民告诉中国房地产报记者，先是蔬菜大棚在夜里被大火烧光，之后铲车进入清除了所有农作物，并用铁皮围了起来。在这之前，政府方面把征地补偿款发给了农民，“每亩地15万元，存进了银行，土地款存折从门缝里给塞了进来。”南桥村多位村民均表示，该地块一直为农村自有蔬菜种植基地，属于基本农田，目前并未办理任何征地、农地转用等相关土地审批手续。该村人均耕地只有0.4亩，种植蔬菜每年能带来一些收入，“政府等于用几十万元买断了我们以后的活路。”另据上述熟悉情况的当地人士透露，整个广府古城生态文化园区违规占地现象并不鲜见，目前进行的多个项目并未办理相关征地及农地转用手续。中国房地产报记者查询河北省国土资源厅、邯郸市国土资源局和永年县国土资源局公开审批结果，也未发现任何与广府古城项目有关的征地审批手续。

　　另一位当地人士告诉记者，古城东门商业街属于小产权项目，虽然已经全部售出，但至今没有办理任何土地审批手续。永年县国土资源局公布的招拍挂信息中，也未找到有关该项目的交易信息，而广府古城生态文化园区管委会则拒绝透露相关信息。

　　前景堪忧

　　开发广府古城项目一直是永年县乃至邯郸市的梦想，在政府资金严重缺乏的背景下，试图通过土地和房地产输血模式带动文化旅游项目开发，虽然这一模式不乏成功先例，但在目前房地产市场形势下滑的趋势下，这一模式受到严峻考验。

　　据当地一位建筑企业负责人介绍，目前永年县政府债务已经超过20亿元，如果缺乏资金雄厚的企业接盘，项目后续开发或出现问题。

　　以BT模式与永年县合作开发的太平洋建设集团，其实并非太平洋建设集团直接投资，而是邯郸盛世华庭公司借用太平洋建设的名义开发，“也就是用太平洋的名称，给太平洋交一些管理费用。”上述人士说。

　　盛世华庭为邯郸市临漳县一家小地产开发企业，注册资金只有1000万元，办公地点位于邯郸市高新区一栋商住两用的高楼内。如此规模的企业显然与其宣称的150亿元总投资不匹配。

　　而目前盛世华庭公司已经为古城建设投入近亿元，由于当地政府方面并未支付建设资金，使得本来资金不充足的企业更加举步维艰，“县政府不给钱，我们就无法支付材料供应方材料款和工人工钱，比如拉砖的要求3万元结一次账，工人们也要求日结，这工程还怎么干?”这一状况令盛世华庭公司面临进退两难的境地，继续开发意味着需要垫付大量资金，而政府方面汇款无望，公司资金更加紧张。“已经垫了那么多，怎么退?只能硬着头皮干下去。”目前中州建设退出广府古城项目的消息风起，中国房地产报记者在当地也确实未找到任何与中州相关的项目;中慈太极城养老项目也暂时搁浅，目前中慈方面计划以7000万元转让该项目，但至今无人接手。

　　目前，邯郸康业集团开发的水上乐园项目正在平整土地，古城北侧几台挖掘机在进行堆岛工作;太平洋建设承建的广府府衙和一个民国大院工程进行到了一大半;其他项目均无实质性动作。

　　诸多迹象显示，整个园区颓势已经显露，如果没有更多的资金支撑，极有可能陷入烂尾。而这一切都发生在房地产市场下行，以及在自身资金和实力不济的情况下，永年县试图以土地及房地产带动文化旅游发展的构想彻底被打破，“整个邯郸房地产市场都快崩盘了，谁还来广府买房住呢?”一位当地人士认为。

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